Lamentablemente hay evidencias de que el contexto colombiano, la compraventa de inmuebles puede estar vinculada a actividades ilícitas. La Ley 1708 de 2014, que regula la extinción de dominio, establece un marco normativo que permite al Estado despojar a individuos de bienes obtenidos de manera ilegal.
Esta práctica no solo protege los derechos de los compradores inocentes, sino que también salvaguarda la integridad del mercado inmobiliario y convierte a la debida diligencia en un elemento crucial para prevenir la extinción de dominio.
Es esencial que los compradores realicen verificaciones exhaustivas y adopten medidas razonables para asegurarse de que los bienes adquiridos no estén relacionados con actividades delictivas. La buena fe en la adquisición de propiedades es fundamental, ya que puede marcar la diferencia entre mantener la titularidad de un bien o perderlo a favor del Estado.
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Las leyes que aplican en Colombia
la Ley 1708 establece una definición comprensiva de bienes, entendidos como “todo aquello susceptible de valoración económica, sea mueble o inmueble, tangible o intangible, o sobre lo cual pueda recaer un derecho patrimonial”. Esta definición es amplia, abarcando todo tipo de activos susceptibles de ser objeto del proceso de extinción de dominio.
La Ley 1708 de 2014, conocida como el Código de Extinción de Dominio, establece un marco normativo preciso para regular la extinción de los derechos de propiedad sobre bienes vinculados a actividades ilícitas. En su artículo 5, define al “afectado” como “la persona que afirma ser titular de algún derecho sobre el bien objeto del procedimiento de extinción de dominio”, lo que le otorga legitimación para actuar dentro del proceso. En este contexto, el afectado es quien reclama la propiedad o titularidad de los bienes sujetos a extinción y está facultado para ejercer los derechos procesales correspondientes.
El artículo 15 de la Ley 1708 define la extinción de dominio como “una consecuencia patrimonial de las actividades ilícitas o de aquellas que deterioran gravemente la moral social”. Esta figura implica la pérdida de la titularidad de los bienes a favor del Estado, mediante una sentencia judicial, sin que exista contraprestación ni compensación alguna para el afectado. En esencia, la extinción de dominio no es una sanción penal, sino una medida patrimonial que busca despojar a quienes han obtenido bienes en condiciones contrarias al orden jurídico y moral.
La Ley 1708 aborda la definición de actividad ilícita, que abarca “toda conducta tipificada como delictiva”, independientemente de cualquier declaración formal de responsabilidad penal. Es importante destacar que esta definición es amplia, pues también incluye aquellas actividades que, aun no siendo formalmente delictivas, sean consideradas por el legislador como susceptibles de extinción de dominio, por su impacto en el deterioro de la moral social.
La Corte Constitucional, en la sentencia C-958 de 2014, declaró exequible esta definición de actividad ilícita, y aclaró la noción de “moral social” como uno de los pilares sobre los que se funda esta legislación. En dicha sentencia, la Corte precisó que la moral a la que se refiere la Constitución de 1991 es una “moral social, pública o administrativa”, y no debe confundirse con valoraciones derivadas de concepciones ideológicas o religiosas específicas.
Este concepto de moral está alineado con los principios de pluralismo y libertad de conciencia establecidos en la Constitución de 1991, marcando una distinción clara con respecto a la moral religiosa que prevalecía bajo la Carta de 1886.
El concepto de buena fe exenta de culpa se refiere según la sentencia T-369 de 2023, a la creencia legítima de una persona en que actúa correctamente y que no está involucrada en actividades ilícitas. En el contexto de la extinción de dominio, este concepto cobra especial relevancia, ya que puede servir como una defensa para quienes adquieren bienes, especialmente en situaciones donde existen sospechas sobre su origen.
El Papel de la Debida Diligencia en la prevención de la extinción de dominio
Al adquirir un bien inmueble, se espera que el comprador actúe de buena fe, lo que implica un conocimiento razonable sobre la legalidad del bien. Esto significa que el comprador no debe saber que el inmueble proviene de actividades ilícitas y debe haber tomado medidas razonables para verificar su situación.
Si un comprador puede demostrar que actuó de buena fe y que, tras realizar una diligencia adecuada, no tenía motivos para sospechar que el bien era producto de actividades ilícitas, podría ser eximido de la extinción de dominio. El principio de buena fe exenta de culpa protege a quienes adquieren bienes sin conocimiento de irregularidades. No obstante, es relevante señalar que el nivel de diligencia esperado de los terceros de buena fe puede variar según el contexto; en situaciones relacionadas con el conflicto armado y la delincuencia organizada, se requiere un mayor grado de verificación.
La debida diligencia es esencial en la compraventa de inmuebles, ya que es crucial para demostrar la buena fe exenta de culpa. Este concepto implica que el comprador actúa con la creencia legítima de que está procediendo correctamente y sin conocimiento de la ilicitud del bien. En virtud de la Ley 1708 de 2014, que regula la extinción de dominio, la buena fe se convierte en un salvaguarda para los compradores expuestos a situaciones legales adversas.
Además de ser un material probatorio que respalda la posición del comprador en un proceso de extinción de dominio, la debida diligencia cumple una función preventiva. A través de una investigación exhaustiva, los adquirentes pueden identificar señales de alerta que indiquen irregularidades en la procedencia del inmueble, permitiéndoles tomar decisiones informadas y evitar transacciones perjudiciales. Pasos cruciales, como el análisis de registros públicos, la revisión de antecedentes legales del vendedor y la consulta de documentos pertinentes, como el certificado de libertad y tradición, son fundamentales para mitigar los riesgos asociados con la compra de bienes raíces.
El Enfoque Integral de Risk Consulting Global Group para mitigar riesgos
Risk Consulting Global Group ha desarrollado un método integral que utiliza herramientas tecnológicas avanzadas para llevar a cabo investigaciones exhaustivas. Este enfoque permite identificar y evaluar de manera efectiva los riesgos asociados con las inversiones inmobiliarias.
La extinción de dominio, al ser una figura jurídica imprescriptible, implica que cualquier persona involucrada en una transacción relacionada con un inmueble puede afectar su tradición y dar lugar a la extinción de dominio mucho tiempo después de realizada la compra. Según el artículo 21 de la Ley 1708, la acción de extinción de dominio puede ser invocada en cualquier momento, independientemente de cuándo ocurrieron los hechos que dieron origen a la ilicitud.
Además, el artículo 22 de la misma ley señala que una vez demostrada la ilicitud del origen de los bienes, los actos y contratos relacionados con esos bienes se consideran nulos ab initio. Esta disposición legal subraya la importancia de la debida diligencia, ya que, si un comprador no puede demostrar que actuó de buena fe, puede enfrentarse a la nulidad de los contratos y a una pérdida patrimonial significativa. Esto implica que los compradores deben tener una sólida comprensión del régimen jurídico que rodea la propiedad y estar preparados para demostrar su buena fe, en caso de ser necesario.
Desde esta perspectiva, la debida diligencia también se puede ver como un medio para preservar la seguridad jurídica y la confianza en las transacciones inmobiliarias. Al realizar un análisis exhaustivo de la situación del bien y sus antecedentes, los compradores no solo se protegen a sí mismos, sino que también contribuyen a la integridad del mercado inmobiliario en su conjunto. Esto es especialmente relevante en un contexto donde las extinciones de dominio pueden tener consecuencias patrimoniales y financieras muy graves para los involucrados.
En conclusión, en un entorno donde la normativa es cada vez más estricta y las implicaciones legales son significativas, la debida diligencia se erige como una herramienta esencial para salvaguardar los intereses patrimoniales y la buena fe en el ámbito de la propiedad
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