En el contexto colombiano, la compraventa de inmuebles puede estar expuesta a riesgos asociados a actividades ilícitas. Por ello, la debida diligencia se convierte en un elemento crucial para prevenir la extinción de dominio y proteger tanto los derechos de los compradores como la integridad del mercado inmobiliario colombiano.
La Ley 1708 de 2014, que regula la extinción de dominio, permite al Estado despojar a los individuos de bienes obtenidos de manera ilegal. Por esta razón, resulta esencial que los compradores realicen verificaciones exhaustivas y adopten medidas razonables para asegurarse de que los bienes adquiridos no estén relacionados con actividades delictivas.
En este escenario, la actuación de buena fe no es solo un principio ético, sino una protección jurídica decisiva. La buena fe exenta de culpa puede marcar la diferencia entre conservar la titularidad de un bien o perderlo a favor del Estado en un proceso de extinción de dominio.
Fundamentos legales y marco conceptual
La Ley 1708 de 2014, también conocida como Código de Extinción de Dominio, establece un marco claro para regular la extinción de los derechos de propiedad sobre bienes vinculados a actividades ilícitas.
El artículo 5 de esta ley define al “afectado” como “la persona que afirma ser titular de algún derecho sobre el bien objeto del procedimiento”, otorgándole la capacidad de actuar dentro del proceso.
En este contexto, el concepto de actividad ilícita es amplio e incluye toda conducta tipificada como delictiva, incluso sin una declaración formal de responsabilidad penal. También abarca conductas que, aun no siendo formalmente delictivas, son consideradas por el legislador como deteriorantes de la moral social.
La Corte Constitucional, en la sentencia C-958 de 2014, avaló esta definición y precisó que la moral social debe entenderse como un concepto pluralista y público, acorde con la Constitución de 1991. Este enfoque garantiza que el criterio no se base en concepciones ideológicas o religiosas.
Además, la ley proporciona una definición comprensiva de bienes, abarcando todo activo susceptible de valoración económica —sea mueble o inmueble, tangible o intangible— que pueda ser objeto de extinción de dominio.
El artículo 15 de la ley establece que la extinción de dominio es una consecuencia patrimonial derivada de actividades ilícitas o que afectan gravemente la moral social. Se trata de una medida que implica la pérdida de la titularidad de los bienes sin contraprestación para el afectado.
La buena fe exenta de culpa como herramienta de protección
El concepto de buena fe exenta de culpa, según la sentencia T-369 de 2023, hace referencia a la creencia legítima de una persona de que actúa correctamente y sin vinculación con actividades ilícitas.
En el contexto de la extinción de dominio en operaciones inmobiliarias, este concepto es especialmente relevante. Al adquirir un inmueble, se espera que el comprador actúe de buena fe, es decir, que haya tomado medidas razonables para verificar la legalidad del bien.
Estas medidas pueden incluir:
Análisis de registros públicos.
Revisión de antecedentes legales del vendedor.
Consulta de documentos clave, como el certificado de libertad y tradición.
Si el comprador demuestra que actuó con la debida diligencia y que no tenía razones para sospechar del origen ilícito del bien, puede invocar la buena fe exenta de culpa como defensa en un eventual proceso de extinción de dominio.
Es importante considerar que el nivel de diligencia exigido puede variar según el contexto. En situaciones relacionadas con conflicto armado o delincuencia organizada, las expectativas son mayores.
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La debida diligencia como salvaguarda preventiva
La debida diligencia en la compraventa de inmuebles no solo respalda la posición del comprador en un proceso judicial; también cumple una función esencialmente preventiva.
Realizar una investigación exhaustiva permite:
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Identificar señales de alerta sobre la procedencia del inmueble.
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Tomar decisiones informadas.
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Evitar transacciones con riesgos jurídicos o patrimoniales.
En Risk Consulting Global Group hemos desarrollado un enfoque integral basado en herramientas tecnológicas avanzadas que permiten realizar análisis exhaustivos y sistemáticos.
Este enfoque cobra relevancia si se tiene en cuenta que la extinción de dominio es una figura imprescriptible. Según el artículo 21 de la Ley 1708, la acción puede ser invocada en cualquier momento, sin importar cuándo ocurrió la actividad ilícita.
Adicionalmente, el artículo 22 establece que los actos y contratos relacionados con bienes ilícitos son nulos ab initio, lo que refuerza la importancia de la debida diligencia como medio para preservar la seguridad jurídica.
Seguridad jurídica y confianza en el mercado inmobiliario
Desde esta perspectiva, la debida diligencia extinción de dominio no solo protege los intereses individuales, sino que también contribuye a reforzar la integridad del mercado inmobiliario en su conjunto.
Al llevar a cabo un análisis riguroso de los antecedentes del inmueble y de las partes involucradas, los compradores contribuyen a preservar la confianza en las transacciones inmobiliarias y fortalecen la seguridad jurídica del sector.
En un entorno donde las extinciones de dominio pueden tener consecuencias patrimoniales severas, la diligencia previa se convierte en una herramienta esencial para mitigar riesgos y garantizar que las transacciones inmobiliarias sean sostenibles y transparentes.
En un entorno normativo cada vez más estricto y con implicaciones legales significativas, la debida diligencia en operaciones inmobiliarias se erige como una herramienta esencial. No solo protege el patrimonio individual, sino que también fortalece la confianza en el mercado y contribuye a la integridad del sistema jurídico. Adoptar un enfoque proactivo es, hoy más que nunca, una necesidad estratégica.
